La Loi de Finances 2018 décryptée par Nadège Duvignaud – MAGAZINE #6

« Construire plus, plus vite et moins cher » … Un adage présidentiel de bon augure pour la responsable juridique du Groupe Terrésens.

Propos recueillis par Jocelyne Vidal – Article issu du Magazine Terrésens 6

Le parcours de Nadège Duvignaud, responsable juridique et responsable du montage des opérations immobilières de Terréssens épouse celui du groupe où elle est entrée il y a exactement dix ans. Aux diverses facettes juridiques, contractuelles d’une activité exigeant d’être aussi à l’aise en droit du travail qu’en droit de la construction, en droit immobilier et des sociétés, s’ajoute le vaste panel du montage et du suivi des opérations en commercialisation ou en construction, en relation avec Gilles Turbel, directeur de la promotion immobilière. Ces activités constituent pour Nadège Duvignaud, un observatoire privilégié de l’impact de la Loi de Finances 2018, sur le marché de l’immobilier.

Peu de surprises pour le PLF 2018 : les mesures et ajustements annoncés ces dernières semaines ont définitivement été entérinés par l’Assemblée nationale, ce 21 décembre 2017.

Quelle sera l’incidence sur l’immobilier de la multiplication des projets fiscaux pour 2018 ?

Les récentes interviews d’Emmanuel Macron ont révélé les grands axes de sa politique du logement. « Construire plus, plus vite et moins cher » … L’adage présidentiel me parait de bon augure.

En atteste la poursuite du Prêt à Taux Zéro et du dispositif d’investissement locatif Pinel, au périmètre recentré sur les zones tendues. Des zones tendues où une autre mesure se propose de stimuler la construction : le gouvernement prévoit en effet de permettre aux propriétaires de bénéficier d’un abattement de 70 à 100% selon le type de logements construits et sur les plus-values réalisées lors des ventes de terrains à bâtir, à condition que les promesses de vente soient signées avant la fin 2020. Cette mesure aura le mérite de libérer du foncier pour favoriser la construction de logements dans les zones tendues.

Un autre projet de loi nous intéresse au plus haut point : « la dissuasion des recours abusifs en matière d’urbanisme » annoncée par le Ministère de la Cohésion des Territoires. Une part importante de l’économie nationale est aujourd’hui amputée par ces problèmes de recours auxquels nous sommes régulièrement confrontés. En permettant aux promoteurs comme aux particuliers, d’obtenir plus facilement des dommages et intérêts en cas de recours non justifiés contre leurs permis de construire, on devrait en finir avec le business du recours abusif !

Que penser de la mise à l’index par Nicolas Hulot, des « passoires énergétiques » ?

Si l’on songe que 20 millions de logements, soit 60% environ du parc immobilier, ont été construits avant 1974, date de la première réglementation thermique, la rénovation énergétique représente un enjeu majeur pour le secteur du bâtiment. Lequel regroupe des logements, bureaux, commerces, équipements privés ou publics qui consomment 45% de l’énergie et émettent environ 25% des gaz à effets de serre. D’où l’urgence pour le Ministre de la Transition Energétique, de faire rénover dès 2022, la moitié des logements « passoires », autrement dit 3,5 millions sur les 7,4 millions d’appartements mal isolés qui contribuent au réchauffement climatique.

Le marché de l’immobilier ancien est le premier concerné par la prorogation jusqu’à la fin 2018, du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) au taux unique de 30% du montant éligible de travaux de rénovation. Cumulable avec l’éco-prêt à taux zéro sans conditions de ressources, avec la prime énergie, les aides des collectivités locales et celles de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), ce crédit d’impôt sera remplacé en 2019, par une prime directement versée par l’Etat lors de la mise en œuvre des travaux de rénovation énergétique.

On aurait pu préférer une vision globale de la politique du logement ?

Il est vrai que le découpage en trois tranches des mesures relatives au logement, entre plan logement, loi de finances et plan climat, peut poser un problème de lisibilité. A contrario, l’immobilier s’impose comme un point névralgique de l’économie, en inscrivant ses évolutions au cœur de l’action de trois ministères : ceux des Finances, de la Cohésion des Territoires et de la Transition Énergétique.

Qu’advient-il de la CSG et des prélèvements sociaux ?

À l’exception du livret A, du LDD, du LEP et du Livret Jeune, l’ensemble des revenus du patrimoine et des placements sont soumis aux prélèvements sociaux, au taux de 15,5%.Le taux de la CSG qui fait partie de ces prélèvements sociaux, passera de 8,2 à 9,9% en 2018.

Ajoutons qu’aujourd’hui, les revenus du patrimoine immobilier sont également soumis à l’impôt sur le revenu, si bien que, selon votre tranche d’imposition, vous règlerez de 0 à 45% de vos revenus patrimoniaux.
Au final, si l’on additionne impôts et prélèvements sociaux, la taxation globale des revenus du patrimoine peut varier de 15,5 à 65,5%.

À partir du 1er janvier 2018, ce barème progressif fera place, pour les revenus mobiliers – épargne, intérêts, dividendes, plus-values de cessions -, à un Prélèvement Forfaitaire Unique ou flat tax, impôt forfaitaire de 30% (12,8 au titre de l’impôt sur le revenu et 17.,2 aux prélèvements sociaux). Les assujettis à ce PFU ou flat tax pourront néanmoins continuer à se référer au barème de l’impôt sur le revenu, s’il est plus intéressant pour eux.

Autre mesure, la suppression de la taxe de 20% sur les salaires supérieurs à 152 250 € dans les entreprises non soumises à la TVA, essentiellement des banques et compagnies d’assurances, gratifiées de mesures « post brexit », qui contribuent à faire de Paris une place boursière. Ces dispositifs favorisent surtout le secteur des finances et de l’économie pure.

Quels leviers fiscaux faut-il choisir pour investir dans l’immobilier locatif ?

À Terrésens, nous surfons sur cette vague !

Créée et déposée par le groupe Terrésens, la Copropriété Résidentielle de Tourisme présente, quant à elle, l’avantage de ne pas être assujettie à un dispositif fiscal susceptible de changer d’une année à l’autre, contrairement aux dispositifs Pinel ou Bouvard qui, permet aux propriétaires, après avoir récupéré la TVA sur le montant de leur achat en vertu du bail commercial, d’être libres d’occuper jusqu’à six mois par an, leur résidence haut de gamme à la mer ou à la montagne. Les propriétaires peuvent aussi privilégier un rendement locatif variable pouvant atteindre jusqu’à 5% net de charges.

La double expertise immobilière de promoteur et d’exploitant de Terrésens apporte ainsi sa rigueur et sa visibilité à la location saisonnière d’une résidence secondaire.

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