Comment s’enrichir en s’endettant

Levier de l’envolée des prix de l’immobilier, la baisse des taux d’intérêt réussit à ceux qui repèrent les zones promises à un bel avenir et osent investir à contre-courant, analyse Francis Bourriaud, expert en copropriété.

Fort d’une expérience de 25 ans en tant que syndic professionnel, Francis Bourriaud devient consultant expert en copropriété en créant ADB Conseils en 2006. L’expert aux multiples casquettes a également occupé les fonctions de conférencier et d’organisateur de l’espace consultations gratuites au Salon de la Copropriété. Ce professionnel aguerri a créé en 2015 la société Syndicalur afin de promouvoir le métier de courtier en copropriété.

Des acquéreurs plus solvables

Ethique, transparence et proximité du client sont les maîtres mots de Francis Bourriaud. L’expert en copropriété voit dans les taux d’intérêt historiquement bas, le principal levier d’envolée des prix de l’immobilier. « A l’heure où les acquéreurs deviennent beaucoup plus solvables en empruntant à 1% au lieu de 5 ou 6, les prix grimpent sous l’effet d’une demande nettement supérieure à l’offre, surtout dans les secteurs à l’attractivité économique et touristique reconnue, de Nice à Lyon, en passant par Montpellier, Toulouse, La Rochelle, l’Ile de Ré et Bordeaux où les prix ont bondi de 30% en deux ans ».

Des hauts à Paris et des bas en Normandie

La situation s’inverse et les prix s’écroulent dès que l’on sort de ces marchés immobiliers tendus, poursuit Francis Bourriaud. Cette tendance baissière sévit notamment dans le Nord, les Ardennes, la Creuse, l’Allier et même en Normandie : « des résidences secondaires ont perdu 50% de leur valeur à cent kilomètres de Paris, où le plafond de verre des 10 000€ le mètre carré est crevé, avec des prix défiant les lois de la pesanteur à 15, voire 20 000€ le mètre carré ».

L’attractivité des locaux commerciaux

Les prix astronomiques de certains logements incitent un nombre croissant d’investisseurs à leur préférer des locaux commerciaux, aux tarifs et aux conditions d’exploitation plus attractifs. Les transformer en habitations louées en airbnb donnait une autre bonne raison à leurs acquéreurs de s’endetter pour 25 ans, jusqu’à ce que l’article L631 -7 du Code de la Construction leur fasse obligation de solliciter de l’administration, l’autorisation d’un changement d’usage de local meublé.

Le regain d’activité des marchands de biens

En fait, que les taux d’intérêt soient bas ou élevés, la rentabilité d’un bien sur quinze à vingt ans s’avère le principal critère de choix des investisseurs en général, des marchands de biens en particulier. Il ne leur a jamais été aussi facile d’obtenir des banques un pactole de 8 millions d’euros pour acheter un immeuble et restaurer dix appartements dont la revente s’effectuera avec une marge de 20%. Pas de quoi donner un coup de frein aux prix de l’immobilier qui poursuivront leur hausse, souligne Francis Bourriaud, tant que les taux des crédits seront au plus bas.

Gare à l’appel des sirènes…

Une tendance baissière inscrite dans le long terme, estime-t-on à la Banque de France, en raison du vieillissement de la population mondiale. L’accroissement de l’épargne des ménages qui anticipent l’allongement de leur durée de vie et de leur retraite booste l’offre des capitaux sur un marché qui se doit de baisser les taux d’intérêt pour rester équilibré.

Parole d’expert en copropriété…Mieux vaut fuir, dans ce contexte, l’appel des sirènes et de leurs incitations aux placements risqués dont les grands groupes se remettront toujours, pas les particuliers. 750 000 petites épargnants n’ont-ils pas été ruinés dans un passé récent, par leurs achats massifs d’actions Eurotunnel ?

Le bon deal des parkings

La baisse des taux réussit à ceux qui savent garder les pieds sur terre, voire sous terre, en investissant dans des parkings d’hyper centre-ville ou de banlieues cossues où de nombreux foyers disposent de plusieurs voitures. La souplesse de la réglementation qui permet de donner congé librement sans motif à chaque échéance du bail signé pour six mois ou un an, voilà qui fait de l’achat de parkings, un bon deal, avec 8 à 10% de rendement.

Un rendement optimisé, note Francis Bourriaud, si l’on a eu la bonne idée de contacter un promoteur pour acquérir à moindre prix, vingt emplacements d’une queue de programme de parkings.  Imposables dans la catégorie des revenus fonciers si elles ne s’accompagnent d’aucun service autre que le gardiennage, les locations de parkings permettent de bénéficier du régime d’imposition simplifié, dit micro-foncier, si vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 € annuels.

Une rentabilité à bride abattue à Saumur

Autre bon plan : acheter à contre-courant, loin du Top Ten des villes où les prix ont bondi de 21,1% en cinq ans en limitant souvent à 0,5 à 1% la rentabilité de votre investissement. Une rentabilité propulsée à bride abattue (36%) par l’heureux acquéreur à 35 ans, d’une trentaine de logements à Saumur, ville de 27 000 habitants, confie Francis Bourriaud. Remis en état et loués aux milliers de spectateurs du Puy-du-Fou dont les hôtels affichent régulièrement  complets, ils ne désemplissent pas. Les visiteurs n’hésitant pas à parcourir 100km pour se loger et se restaurer sur les terres du prestigieux Cadre Noir. Restaurateurs et commerçants se frottent les mains, à l’instar des élus saumurois qui ont accordé une confortable subvention au jeune investisseur pour la rénovation de ses logements !

La pierre, valeur de plus en plus sûre

Signe de son succès : plus de 50% des ventes de biens neufs au détail se font selon le Dispositif Pinel, reconduit jusqu’en 2021. En se maintenant au plus bas, les taux de crédit permettent ainsi d’acquérir sans apport, un appartement neuf situé dans l’une des zones éligibles définies par le dispositif. En le proposant ensuite à la location pour une période de six à douze ans, on bénéficie de 12 à 21% d’abattement fiscal.

La faiblesse des taux d’emprunt redore également le blason du LMNP. Acheter à crédit un appartement destiné à la location meublée assure en effet aux investisseurs, une gestion déléguée par bail, un rendement net de charges de l’ordre de 4% et des revenus défiscalisés sous l’effet de l’ARD (Amortissement Réputé Différé).

Cerise sur le gâteau : les mensualités d’un prêt de 200 000€ souscrit à 1% sur vingt ans pour l’achat d’un bien immobilier, s’avèrent à 920€, équivalentes au montant d’un loyer. De plus, la part de capital remboursé dépasse, dès la première mensualité, la proportion des intérêts. La part du capital restant dû sera d’autant plus faible en cas de revente du bien, -pour cause de divorce ou de perte d’emploi-, avant le remboursement total du crédit. De quoi faire de la pierre une valeur de plus en plus sûre.

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